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如何选择一款好的公寓产品投资?
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作为投资者如何选择好的公寓产品?以下总结出公寓投资选择的六大要点:


1、能够很好地出租

在房地产不同的产品有不同的盈利方式,住宅产品可以通过交易去赚钱,而公寓产品赚钱的方式则是以租金收入为主,是要通过收取租金来赚钱的,所以投资公寓产品首先考虑的是未来要好出租。只有租出去才能够收到租金,才能赚钱。那么问题来了,什么地方的公寓才能好租哪?


2地段、地段、还是地段

作为经营性物业,地段永远是第一位的,商界有句话叫:一步的生意。也就是说:同样的生意因为位置差异可能会出现不同的结果。

地段是由自然环境、人文环境决定的,地段决定了经营型物业周边的客群及由客群决定了消费者的数量及承受能力。具体到公寓产品就是周边租客数量及租金的承受能力。所以投资公寓时必须查看周边都有什么样的单位,有没有租客,租客能够承受的租金范围。地段是决定了公寓从交付到能够快速出租出去的主要条件之一,当然伴随着城市的发展,有些地方虽然区域内租客不多,但是如果另外一项条件能够满足的话,也是不错的,这就是——通达性。


3、通达性好

城市出行的方式有以下几种:步行、自行车、公交、开车、出租车、轨道交通。在这些出行方式中最佳经济环保的是步行自行车,如果公寓周边有大量租客的话步行能够解决好,而除此之外则是轨道交通。个公寓项目如果周边轨道交通发达的话,未来租客就可以外延至十公里左右,也就是单趟通勤时间在四十分钟之内也是比较不错的选择(包含从家里及工作地点到地铁站的时间),个公寓项目周边1公里内如果有公交站也是不错的选择,如果是两条及以上线路的更好。上述这些仅仅只是购买公寓的外部条件,除了这些之外,出租的公寓是要住人的,而租住公寓的人,尤其是二线城市租住公寓的人大部分是单身或者是年轻的情侣,从年龄来说大部分是95后,那么这些人是般是不会做饭的,故对项目自身要求要高


4、项目生活配套要完善

公寓租客分为两类:散租,就是个人租了居住或者开工作室,另外一个是机构租了做短租公寓,这两类租客对于周边的配套要求是一样的,这些租客不像住宅的产品对周边要求那样,比如住宅要求有好的学区房,而公寓产品租客中无论是散租的居住或者是工作室,还是机构租赁做短租公寓的,对于学校要求的都不多,但是对于生活配套设施要完善这是最为重要的。95后加上未来的00后都是某种程度上的“懒人”,正是这样,购买公寓产品要看项目自身的生活配套是否完备。上述这些都是外部条件和大致的要求,而要真正考量一个公寓产品是否具有投资价值还要看项目具体的细节设计。


5、产品设计要别具一格

房地产的竞争归根结底是要回到产品本身的,产品主义是房地产公司竞争的基础,而作为经营性的投资公寓其产品设计决定了未来的盈利情况。没有好的产品即便是在同地段,终的盈利能力可能会差别巨大。在营销上谈到竞争时重要的竞争利器是:别具格,这永远都是好的竞争手段。别具格是要自造护城河,把自己同别人区隔开来。只有这样才能减少竞争对手进而能够达到更好的竞争优势与产品溢价。经营型产品终是要经营上,而好的经营团队及对项目的管理是很重要的,个公寓产品能否长期而又很好的经营就取决于配套物业的经营


6、生活配套决定公寓升值空间

公寓项目能否经营的好,不光取决于公寓本身,更是要看与公寓相匹配的生活设施能否经营。生活配套设施对于公寓租客来说是十分的重要的,那么生活设施经营的好坏直接决定公寓的价值。经营好周围的生活设施取决于两个方面:物业持有者和经营者,物业持有者如果是众多的,那么经营起来就比较麻烦,如果是生活设施大量的物业是由开发商持有的话,开发商不是靠散售获得商业配套的盈利的话,是靠未来租金收入或者自己经营获利的话就会很用心。那么这就给经营好物业带来了先决条件。

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