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第一批城市更新试点城市(区)公布,重庆两地上榜!
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近日,住房和城乡建设部办公厅发布了《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》(以下简称《通知》),决定在全国21个城市(区)开展第一批城市更新试点工作。其中,重庆渝中区、九龙坡区两地入选第一批城市更新试点名单。  


据了解,第一批试点自2021年11月开始,为期2年,重点探索城市更新统筹谋划机制,探索城市更新可持续模式及探索建立城市更新配套制度政策。
 
所谓城市更新,指的是将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建。当城市从增量扩张向存量提质转变,实施城市更新已是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。
 
此次试点城市的落地就是对于我国实施城市更新行动中所面临的问题和短板进行探索,转变城市开发建设方式,推动城市结构优化、功能完善和品质提升,形成可复制、可推广的经验做法。

可见,国家对实施城市更新的重视程度。


01

首批试点覆盖一二三四线城市





《通知》指出首批21个城市更新试点名单分别为北京市、唐山市、呼和浩特市、沈阳市、南京市、苏州市、宁波市、滁州市、铜陵市、厦门市、南昌市、景德镇市、烟台市、潍坊市、黄石市、长沙市、重庆市渝中区、重庆市九龙坡区、成都市、西安市、银川市。


从试点区域来看,有明确的区分度,一二三线城市均有涉及,精准到区县,基本是有较大改造需求和渴望改造的区域。以此为试点,尽可能代表不同层级城市面临的困难,丰富的试点样本可为未来新政策制定提供可靠参考数据。

具体而言,城市更新包括完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区的改造。除了老小区加电梯,上下水改造等基本操作,还在社区功能完善方面进行了大量探索,比如对旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造。利用居住社区内的空地,荒地及拆除违章建筑,增加公共活动空间,提升社区品质。

以城市更新试点重庆渝中区和九龙坡区为例,2020年渝中区已改造完成老旧小区面积90余万平方米;九龙坡区2020年在全国率先采用PPP模式实施老旧小区改造提升项目,改造总建筑面积约102万平方米,涉及改造楼房366栋、改造户数14336户,总投资约3.7亿元。


整体来看,试点城市的选择主要还是未来城市更新政策有进一步优化空间的城市,政策的影响将主要集中在城市更新发展环境的改善上。


02

城市更新,要摒弃急功近利和大拆大建





今年以来国家层面大力推进城市更新,但大拆大建、过度开发、旧的房地产开发模式弊端一直存在各地。早在8月31日,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》,严格规范开发建设。从此次城市更新试点的目的来看就是要引导城市积极稳妥实施城市更新行动,推出示范项目,总结可复制推广的经验做法;针对城市更新难点问题,探索完善适用于城市存量更新的土地、规划、金融、财税等政策体系。


值得注意的一点,《通知》重点内容指出,坚持“留改拆”并举,以保留利用提升为主。可以看出在落实城市更新底线要求,21个首批试点城市(区)在政策力度层面灵活度会更高,在工作机制、实施模式、配套政策方面将营造更有利社会资本参与的机制和环境。

03

城市更新成房企第二发展曲线





当下的楼市,增量时代转为存量时代已成为共识。比如重庆被列为试点的渝中区和九龙坡区,能拿出来的土地已经很少,而城市更新刚好让房企们找到业务发展的新方向。


有专业机构做过测算,截至目前,中国房地产总市值约为496.15万亿元,按照2%的城市更新转化率,城市更新或将带来约10万亿元的巨大市场。而房企也在加快布局城市更新业务板块,据克而瑞统计,截止2021年上半年度,TOP50房企中有超60%已进驻城市更新板块,包括龙光、富力、华润、中海、合景泰富,2021年上半年净利率皆在16%以上,远高于行业平均净利率9.6%。
 
可以说,深耕城市更新给房企带来了巨大机遇,当然也更挑战开发商的实力。后续,随着21城试点工作的展开,各地配套政策的制定和出台,城市更新肯定会更加规范,未来或可成为房企长期健康的土储规模做良好补充。


04

城市更新带动人居升级





城市更新需要我们找到改造的新方法,同时满足大家对居住条件日益增长的需求,又不能大拆大建。这里说的居住条件不仅仅是房子本身,而是房屋的面积及房屋的功能,小区的物业、配套以及周边环境等条件的改善。


这对于居住者来说是一个好消息。
 
结合21个试点城市,我们会发现一个特点就是开展城市更新的城区,往往是当地非常核心的区域。随着城市更新的试点,不仅提升了这些核心区域老城区的居住环境,也为更多想留在核心区的人群有了居住机会,带动居民社区品质升级,从长远来说,城市更新试点是一项福利。

综上,城市更新试点的落地,不仅立足改善老百姓的居住生活环境,同时也对相关房企开发商带来了新的要求,不与最具诱惑力的商业开发挂钩,也让城市更新在市场变得更加规范。而对于市场而言,城市更新是一项民生工程,在造福百姓的同时也会带动一定社会的增长,带动存量商业的进一步发展。

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