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签订商铺买卖合同时要注意的常见问题有哪些?
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商铺虽然投资较大,但回报率普遍高于住宅。目前,购买商铺出租已成为众多投资者的首选。与住宅相比,购买商铺有其自身的特殊性,因此市民在签订商铺买卖合同时应格外注意。以下就是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题:


1、要注意公用分摊面积。

一般来说,商铺的公摊面积占建筑面积的30—40%,有的甚至超过50%。对此,开发商当然自有说法,但对购买者来说,商铺的单价高于住宅物业,即使允许范围内的误差,也可能会带来几万元的价格变动,打乱购房者的预算。


要避免此情况的出现,建议购房者选择按使用面积计价的方式,并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属,确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽,才能在前述情况出现时顺利维权。


2、要注意返租承诺。

返租是商铺发展商采用较多的促销手段,是指购房者支付房款后,若干年之内将物业交给发展商经营出租,业主即可获得固定的返租回报。从表面上看,返租带给购房者的是稳赚不赔的收益,但事实并非如此。以下这个案例或许能给购买者带来一些警示。


林先生购买了某在建大型商场的一个铺位,与发展商签订了购房合同与返租协议书。双方约定:林先生同意将物业租给发展商;发展商在三年内支付总房款22%的返租回报。然而一年后,发展商未能按约交房,也没有支付返租回报,当林先生告上法院,要求发展商支付违约金、返租回报金及滞纳金时,却被告知因林先生未将物业交付给发展商,双方签订的返租协议不具备生效条件,他要求的返租回报不获支持。


除了延期交房导致返租回报难以实现外,有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式,仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺,而在购房合同上却无相应约定。此情况下,如发展商不给予返租回报,购买者很难要求其兑现承诺。


3、要注意贷款风险。

个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的60%,贷款期限也只有10年。另外,银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时,必须意识到贷款申请不能通过时,自己将面临的付款压力。


4、要注意内、外销商铺未并轨。

本市内、外销商品住房已经并轨,但商铺仍处于内、外有别的状况,市民在购买商铺前应先问清物业的性质,以免签了合同却办不出产证。

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