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一间商铺的价值,该从哪些方面进行考量?
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任何事物都讲究价值,没有价值那便一文不值。投资商铺也一样,更多的投资者看重的是商铺的价值,有没有增值空间,有没有发展潜力等,这些都是客户所关心的。

那么,一间商铺的价值该从哪些方面进行考量呢?



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看区域

商业地产是一个很依赖周边环境的产品,经营的好坏取决于人流量的多少。在购买商铺时,区域环境是我们应该重点考量的因素之一。建议遵循以下原则:核心商圈>次核心商圈>新型商圈>远郊商圈


一个城市的核心商圈和次核心商圈一般发展的比较成熟,人口密度比较大,有一定的消费基础;购买的商铺出租比、租金也相对较高。但这种区域一般新开发的商铺比较少,价格也较高。


新型商圈一般是指城市开发区,开发节奏比较快,住宅的品质也比较高。很多城市中心区的人也会为了改善居住环境而迁至此处。这类区域一般商铺出售量大,可选择的范围比较广,价格差异也比较大。


郊区商业一般建议不做选择,虽然价格很低,但出租困难,而且二次销售变现的难度也大。



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看开发商

开发商的实力很大程度的影响了一个商运地产项目的成功与否。现在市场上因为开发商资金链问题烂尾的项目比比皆是,所以在选择项目的时候一定要了解开发商的实力。


建议优先选择大品牌的开发商和当地知名的开发商,外来开发商尤其是小开发商一定要慎重选择


其次还要看开发商的商业开发经验,没有商业开发经验的开发商对于商业的定位、规划、开发节奏和后续运营缺乏战略性眼光,销售期广告铺天盖地,但商业经营却一窍不通,后继乏力。




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看位置

这里所说的位置是商铺的位置。

商业地产的产品比较丰富:有集中型商业,如:购物中心;有专业市场,如家居建材市场、小商品批发市场;有商业街以及各类步行街;还有社区底商和写字楼配套等。

这么多产品类型的商铺出现在市场上,对于不懂商铺的投资者来讲如何选择?

选择商铺一定要遵循一个原则:好出租。对于投资商铺的人来讲,商铺可以快速出租,尽快有投资收益是重中之重,判定一个商铺是否好出租,建议按以下图例进行参考。




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看条件

商铺的大小、面宽、层高、电量、燃气等因素都影响着商铺的使用,建议按以下因素进行考量:


首先,看商铺面积。商铺和住宅不同,住宅的居室数量决定了它的面积大小,而商铺的面积差异却很大,从几平米到上千平米的都有,面积越大,可操作空间越大,租金单价越低,反之亦然。我们要结合自身条件和商铺的价格来确定购买商铺的大小。建议选择面积在20-200平米之间,这种商铺符合大多数业态的经营需求,总价也不高,二次销售变现的速度也比较快。


其次,看工程条件。看看电量是否能满足一些主要用电工作的业态需求,比如火锅、烤肉或者KTV等等;还要看是否具备燃气条件,餐饮业付租能力比较强,如果买了一个商铺想经营或租赁给餐饮类业态的话,没有燃气是无法经营的。


再次,临街商铺看门前是否方便停车。在驱车消费的大趋势下,停车的方便与否对商业的影响越来越大。


最后要看看进深面宽比是否合理、层高能否满足业态的经营需求等等因素。



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商铺的投资收益组成

商铺作为一个投资工具,商铺的收益主要分为三部分:租金收益、地产增值、金融属性套利(适合私营企业主)


租金收益是普通投资者最直观的投资回报方式,投资回报率的计算方式为:租金收入÷总投资房款(投资房款分为全款和按揭两种方式,如果是按揭则需加上利息成本)。


商铺投资是长期持有的投资产品,在计算租金时需要考虑商业逐步发展带来的租金逐年递增,租金增值率与当地商业环境、以及本商业项目后期运营情况。


地产增值是商铺投资中影响投资回报率的最大部分,它直接与项目所在城市发展、区位配套实现度、人口、消费水平等息息相关,本质是对未来预期的投资,和未来发展的兑现。


金融属性套利一般是私营业主通过国内信贷获取资金用于企业经营,通过企业经营获利与信贷利息之间形成的差额获取收益,而实际收益水平与企业经营水平息息相关。


由此我们不难看出商铺的投资回报率是多方面组成的,如果你只是简单粗暴的看租金回报率,而忽略租金逐年递增是错误的,尤其是金融属性。


投资是追求投资回报率的,所以投资一定要学会算账。在进行商铺投资时,作为投资者,一定要清楚了解投资收益的组成以及投资回报的算法。


综上,商铺是一种经营性投资工具,它是适合长期持有的长线投资工具。


投资者在选择商铺的过程中,也要同时考虑好租户的选择问题,尽量能和一些知名品牌的店铺进行合作,在投资之初就掌握主动权,为日后获得丰厚投资回报打基础。

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